中国标题：深圳城市更新对商业绅士化的动态影响：基于供需视角的多阶段实证研究

【编辑推荐】本研究以深圳700余个城市更新项目为样本，创新性地将更新过程划分为项目立项（PEP）、规划公告（APP）、开发商确认（DCP）和建设完成（CCP）四阶段，首次系统揭示商业绅士化（Commercial Gentrification）在更新区内外的差异化动态特征。研究发现：开发商确认阶段触发更新区内商业升级，而溢出效应使周边区域绅士化更早发生，为快速城市化地区平衡发展与包容性提供政策启示。

　　

Highlight

本研究通过深圳案例揭示：城市更新通过供需动态重塑商业景观，其影响呈现显著的阶段异质性与空间分异。开发商确认阶段（DCP）是更新区内商业绅士化的关键转折点，而周边区域因资本预期提前发生业态升级，形成"外围先导-核心滞后"的独特模式。

Conceptual Framework

基于租金差距理论（Rent Gap Theory），我们构建了四阶段作用机制：

1. 1.

   项目立项（PEP）：政策信号引发资本观望，本地商户因不确定性减少投资

2. 2.

   规划公告（APP）：土地用途明确导致商业租金预期分化，低端业态加速撤离

3. 3.

   开发商确认（DCP）：资本注入直接推动高端品牌入驻，绅士化进程正式启动

4. 4.

   建设完成（CCP）：新建商业体吸引连锁品牌，完成商业生态重构

Discussion and Conclusion

深圳案例表明，商业绅士化并非更新完成后的静态结果，而是贯穿更新全程的累积性过程。政策制定者需注意：

• 开发商确认阶段（DCP）是干预商业结构的关键窗口期

• 周边区域的早期绅士化可能加剧社区服务失衡

• 需建立动态监测机制应对不同阶段的商业生态变化

Conclusion

本研究突破将城市更新视为单一事件的局限，通过阶段化分析框架揭示商业转型的复杂动力学过程。未来研究可拓展至医疗健康设施（如高端私立诊所）在绅士化过程中的空间重组规律，为健康城市（Healthy City）规划提供新视角。