澳大利亚出租型紧凑公寓中的便利设施偏好与设计评估：一项基于虚拟现实（VR）和脑电图（EEG）的研究

《Building Research & Information》：Amenity preferences and design evaluation in Australian build-to-rent compact apartments: A VR/EEG study

Build-to-Rent (BTR)公寓设计对租户福祉的影响研究采用混合方法，结合问卷调查和VR/EEG生物反馈实验，分析紧凑型一居室公寓中窗户设计、自然与工业元素融合、内置家具优化及空间灵活性对租户情绪和认知的影响。研究发现，生物亲和性设计结合工业元素可能引发生理压力，而空间优化与灵活布局能提升租户参与度和舒适度，但需注意避免视觉过载。研究强调基于证据的设计原则在BTR项目中至关重要，需平衡经济收益与用户体验。

　　在当代城市化进程不断加快的背景下，住房需求与供给之间的矛盾日益凸显。特别是在澳大利亚，由于房价高昂、人口密度增加以及住房类型的变化，政府和开发商正在探索新的住宅供应模式，以解决这些问题。其中，Build-to-Rent（BTR）作为一种新兴的住宅开发方式，逐渐成为解决住房短缺和提升租赁住房质量的重要工具。BTR的核心特征在于其由机构持有、专业管理以及对共享设施的重视，这些特点使其在政策和市场层面都具备显著优势。然而，尽管BTR在财务和运营方面已有较多研究，其对租户心理状态和居住体验的影响却尚未得到充分探讨。因此，本研究致力于揭示紧凑型公寓设计如何影响租户的幸福感，尤其是在澳大利亚亚热带地区的BTR开发项目中。

### 一、BTR模式与租户体验

BTR模式强调机构拥有、专业管理和共享设施，其目标是提高租赁住房的质量并加快项目交付。尽管BTR在某些地区已经取得了一定的发展，但在澳大利亚，它仍处于起步阶段。这种模式之所以受到关注，是因为它能够在不依赖公共部门的情况下，通过市场机制提供稳定的租赁住房供应。然而，这种模式的推广也面临诸多挑战，如税收政策、规划复杂性和高昂的土地与建设成本。这些因素限制了BTR项目的经济可行性，使得其在某些城市中难以达到预期的租户数量和租金回报。

研究发现，尽管BTR在功能上能够满足基本居住需求，但其对租户心理状态和居住体验的影响尚未得到充分重视。因此，本研究采用了混合方法，结合问卷调查和虚拟现实（VR）与脑电图（EEG）技术，以评估租户对不同公寓设计的反应。通过这种方式，研究人员能够更全面地了解租户在实际居住前对空间的感知和情绪反应，从而为BTR设计提供更科学的依据。

### 二、租户的偏好与需求

在第一阶段的研究中，研究人员通过在线问卷调查了43位澳大利亚居民，了解他们对共享设施的偏好和需求。结果表明，租户对清洁度、安全性和隐私性有着较高的要求。这些因素在共享空间中尤为重要，因为它们直接影响租户的使用意愿和满意度。此外，问卷还揭示了租户对特定设施的偏好，如游泳池、健身设施和烧烤区，这些设施被视为居住体验的重要组成部分。

值得注意的是，租户在选择居住环境时，倾向于接受较小的私人空间，以换取更多高质量的共享设施。这表明，BTR模式在设计上需要在空间利用与租户舒适度之间找到平衡。然而，这一趋势也意味着，BTR项目需要在共享设施的规划和维护方面投入更多精力，以确保其能够真正满足租户的需求，而不是仅仅作为营销手段。

### 三、紧凑型公寓设计的影响

在第二阶段的研究中，研究人员利用VR和EEG技术，评估了20位参与者对五种不同紧凑型公寓设计的反应。研究结果显示，公寓设计对租户的情绪和认知状态有着显著影响。例如，带有生物亲和（biophilic）和工业元素的公寓设计，能够激发较高的积极情绪和参与度，而那些窗户面积较小的公寓则引发了较高的压力和不满情绪。这一发现表明，尽管紧凑型设计能够提高租金回报率，但其对租户心理状态的影响可能被忽视。

进一步分析发现，生物亲和设计能够提升租户的幸福感，因为它能够创造一个更自然、更舒适的居住环境。然而，工业元素的存在可能会干扰这种效果，因为它们往往与生物亲和设计形成冲突，导致认知负荷增加和生理上的紧张感。这说明，设计的协调性对于实现恢复性效果至关重要。此外，研究还发现，空间优化和灵活性在提升租户满意度方面具有积极作用，但过度复杂的设计可能会带来负面体验，如视觉拥挤和使用不便。

### 四、VR与EEG技术的应用

为了更深入地理解租户对不同公寓设计的反应，本研究采用了VR和EEG技术。VR技术能够提供沉浸式的体验，使参与者能够在虚拟环境中自由探索公寓，从而获得更真实的反馈。EEG技术则能够捕捉租户在参观过程中的生理反应，如压力、放松和注意力变化。这些技术的结合，使得研究人员能够超越传统的问卷调查，获取租户在面对不同设计时的即时反应。

通过这些技术，研究发现了一些重要的趋势。例如，虽然所有公寓设计在某种程度上都比基线状态（即休息状态）更具吸引力，但某些设计仍然引发了更高的压力水平。特别是在那些窗户面积较小的公寓中，参与者表现出更高的压力水平，这与他们对自然光和通风的需求密切相关。此外，研究还发现，租户对公寓设计的反馈存在较大的个体差异，这表明设计需要兼顾普遍需求和个性化偏好。

### 五、设计建议与未来方向

基于研究结果，本研究提出了若干设计建议，以提升BTR项目的租户满意度和长期市场可行性。首先，建议增加自然光和通风，以提升租户的舒适度和幸福感。其次，生物亲和设计应与工业元素协调，避免视觉冲突和认知负担。第三，空间优化设计应注重功能性与舒适性的平衡，避免过度拥挤和使用不便。最后，空间灵活性应成为BTR设计的重要考虑因素，以满足租户在不同生活阶段的需求。

然而，本研究也存在一些局限性。例如，样本量较小，限制了研究结果的普遍适用性。此外，研究主要关注了年轻、无子女、中高收入群体，这些租户的需求可能与其他群体（如家庭、退休人员和低收入租户）存在差异。因此，未来的研究需要扩大样本范围，以涵盖更广泛的人群，并进一步探索不同设计元素对租户心理状态的具体影响。

### 六、结论与展望

本研究通过结合VR和EEG技术，首次系统地评估了紧凑型公寓设计对租户体验的影响。研究发现，自然光和通风、生物亲和设计以及空间灵活性是提升租户幸福感的关键因素。然而，某些设计元素，如窗户面积较小或工业风格的装饰，可能会引发较高的压力水平。这些发现为BTR设计提供了重要的参考，表明在追求经济收益的同时，也需要关注租户的心理健康和居住体验。

随着澳大利亚城市化进程的加快，BTR模式将在未来发挥越来越重要的作用。然而，要实现其长期的市场成功，设计必须更加注重租户的需求和体验。通过采用基于证据的设计方法，结合先进的技术手段，BTR项目可以更好地满足租户的期望，提升居住质量，从而增强租户的满意度和忠诚度。未来的研究应继续探索不同设计元素对租户心理状态的影响，并进一步优化BTR项目的规划和实施策略，以确保其在满足经济目标的同时，也能提升租户的幸福感和生活质量。